Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer 80. maddesi uyarınca; satın alınan bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl (60 ay) geçmeden satılması durumunda oluşan safi kazanç değer artışı vergisine tabidir. Miras veya bağış gibi ivazsız edinimler vergiden muaftır. Alış bedeli ile satış bedeli arasındaki enflasyon farkı, TÜİK Yİ-ÜFE endeks artışı en az %10 ise endekslenerek maliyete eklenir. Satıştan önceki ayın ve alıştan önceki ayın resmi Yİ-ÜFE verileriyle net verginizi hesaplayın.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir? (GVK Mükerrer 80)
Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün (ev, iş yeri, arsa, tarla) satın alındığı tarihten itibaren belirli bir süre içinde satılması durumunda elde edilen reel kâr üzerinden Gelir Vergisi Kanununa göre ödenen bir vergidir.
Bu verginin temel amacı gayrimenkul spekülasyonunu önlemektir. Kazancın tamamı değil, enflasyondan arındırılmış safi kazanç vergilendirilir.
5 Yıl (60 Ay) Kuralı Nasıl İşler? Muafiyet Sınırı
GVK Mükerrer 80. maddesi uyarınca; satın alma yoluyla edinilen gayrimenkuller tapu tescil tarihinden itibaren tam 5 takvim yılı (60 ay) elde tutulduktan sonra satılırsa, elde edilen kazanç tutarı ne kadar yüksek olursa olsun değer artışı vergisinden tamamen MUAFTIR.
Örneğin 15 Mayıs 2020 tarihinde tapusu alınan bir konut 16 Mayıs 2025 tarihinde satılırsa 5 yıllık süre dolduğu için tek kuruş vergi ödenmez ve beyanname verilmez.
Miras Kalan veya Hibe Edilen Ev Satılırsa Vergi Çıkar mı? (İvazsız Edinim)
Gayrimenkul veraset (miras) yoluyla kalmışsa veya bağış/hibe gibi karşılıksız (ivazsız) bir yolla edinilmişse, 5 yıllık süre şartına bakılmaksızın satıştan doğan kâr vergiden tamamen istisnadır.
Örneğin miras kalan bir daire devralındıktan 2 ay sonra dahi satılsa değer artış kazancı vergisi doğmaz.
Yİ-ÜFE ile Endeksleme ve Yasal %10 Artış Şartı
Gayrimenkulün alış bedeli, enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için satış tarihindeki paranın satın alma gücüne uyarlanır. Bu işleme Yİ-ÜFE endekslemesi denir:
Yasal Kural: Satışın yapıldığı aydan BİR ÖNCEKİ AYIN TÜİK Yİ-ÜFE endeksi ile alışın yapıldığı aydan BİR ÖNCEKİ AYIN Yİ-ÜFE endeksi karşılaştırılır. Endeks artışı en az %10 ise alış bedeli endekslenerek yükseltilir.
Endekslenmiş Alış Bedeli = Alış Bedeli × (Satıştan Önceki Ay Yİ-ÜFE ÷ Alıştan Önceki Ay Yİ-ÜFE)
Önemli: TÜİK tarafından henüz yayımlanmamış aylar için tahmini veya uydurma endeks kullanılmaz.
2025 ve 2026 İstisna Tutarları ve Masraf İndirimleri
Safi kâr hesaplanırken satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli ve satıcının ödediği tapu harcı, döner sermaye ve noter masrafları düşülür. Kalan tutardan yıllık istisna tutarı indirilir:
- 2025 Yılı Satışları İçin İstisna Tutarı: 120.000 TL (Mart 2026 beyanı).
- 2026 Yılı Satışları İçin İstisna Tutarı: 150.000 TL (Mart 2027 beyanı).
- Kalan matrah, satış yılının artan oranlı gelir vergisi tarifesine (%15 - %40) tabi tutularak ödenecek vergi belirlenir.
Örnek Hesaplama (2023 Alış - 2026 Satış)
Ocak 2023'te 2.000.000 TL'ye alınan bir konut Haziran 2026'da 7.000.000 TL'ye satıldığında:
- Alıştan önceki ay (Aralık 2022) Yİ-ÜFE: 2.027,60
- Satıştan önceki ay (Mayıs 2026) Yİ-ÜFE: 5.454,58
- Artış Oranı: %169 (Yasal %10 eşiği fazlasıyla aşıldı)
- Endekslenmiş Alış Bedeli: 2.000.000 × (5.454,58 ÷ 2.027,60) = 5.380.331 TL
- Satıcı Masrafları (Tapu Harcı): 140.000 TL
- Safi Kazanç: 7.000.000 - 5.380.331 - 140.000 = 1.479.669 TL
- 2026 İstisnası Düşülür: 1.479.669 - 150.000 = 1.329.669 TL vergi matrahı oluşur.
Değer Artış Kazancı İstisna ve Muafiyet Tablosu
Gayrimenkul satışında vergilendirmeyi belirleyen yasal muafiyet kriterleri ve istisna tutarları:
| Kriter / Şart | Yasal Düzenleme | Sonuç |
|---|---|---|
| 5 Yıllık Elde Tutma Süresi | İktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satış | Vergiden Tamamen Muaf |
| İvazsız Edinim (Miras / Bağış) | Karşılıksız intikal eden taşınmazların elden çıkarılması | Vergiden Tamamen Muaf (Süre aranmaz) |
| Yİ-ÜFE Endeksleme Eşiği | Alış ve satış arasındaki üretici fiyat endeksi artış oranı | En az %10 artış şart |
| 2025 Yılı İstisnası | GVK Mükerrer Madde 80 (2025 takvim yılı satışları) | 120.000 TL |
| 2026 Yılı İstisnası | GVK Mükerrer Madde 80 (2026 takvim yılı satışları) | 150.000 TL |
Sıkça Sorulan Sorular
Sıkça Sorulan Sorular
5 Soru ve Cevap
Sıkça Sorulan Sorular
5 Soru ve CevapGayrimenkulde 5 yıllık süre nasıl hesaplanır?
Süre, tapuya tescil (iktisap) tarihinden itibaren başlar ve tam 5 takvim yılı (60 ay) sonra biter. İktisap tarihinden 5 tam yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda kazanç ne kadar yüksek olursa olsun değer artışı kazancı vergisi ödenmez.
Miras kalan veya bağışlanan ev satılırsa vergi ödenir mi?
Hayır. GVK Mükerrer 80. madde uyarınca veraset (miras) veya hibe yoluyla karşılıksız (ivazsız) edinilen gayrimenkullerin satışında 5 yıllık süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı vergisi doğmaz.
Yİ-ÜFE endekslemesi nasıl uygulanır ve %10 şartı nedir?
Alış bedeli, satışın yapıldığı aydan bir önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi ile alıştan bir önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi oranlanarak güncellenir. Ancak endeksleme yapılabilmesi için iki endeks arasındaki artış oranının en az %10 olması yasal şarttır.
2025 ve 2026 yılı değer artış kazancı istisna tutarları ne kadardır?
GİB tebliğlerine göre gayrimenkul değer artış kazancı istisnası 2025 yılı satışları için 120.000 TL, 2026 yılı satışları için ise 150.000 TL olarak belirlenmiştir. Safi kazanç istisna tutarının altında kalırsa vergi doğmaz.
Satış sırasında ödenen tapu harcı ve noter masrafları kazançtan düşülür mü?
Evet. Satıcının yüklendiği tapu harcı, döner sermaye ücreti ve gayrimenkulün değerini artıran belgeli harcamalar maliyet bedeline eklenerek vergi matrahından indirilebilir.
Bu yanıtlar güncel kampanya koşulları ve kullanıcı soruları derlenerek oluşturulmuştur.
İlgili Hesaplama Araçları
Güncel Kampanyalar
Hesabınızı yaptınız mı? Şimdi en avantajlı kredi kartı fırsatlarını keşfedin.
Tüm Kampanyalar