Kira Gelir Vergisi Hesaplama

Kira Gelir Vergisi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Kira gelir vergisi, konut veya iş yeri kiraya veren mülk sahiplerinin elde ettikleri kira hasılatı (gayrimenkul sermaye iradı) üzerinden 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre ödedikleri yıllık bir vergidir.

Hesaplama mantığı sırasıyla şu adımlarla işler: Toplam brüt kiradan konut istisnası düşülür, kalan hasılattan seçilen yönteme göre (%15 götürü veya belgeli gerçek) gider indirilir, ortaya çıkan vergi matrahına artan oranlı gelir vergisi tarifesi (%15 - %40) uygulanır.

2025 ve 2026 Konut Kira İstisnası Tutarları (GVK Madde 21)

Konut kira gelirlerinde her yıl devlet tarafından belirlenen yasal bir istisna tutarı uygulanır. Yıllık konut kira geliri bu tutarın altında kalan mülk sahipleri beyanname vermez ve vergi ödemez:

• 2025 Yılı Gelirleri İçin İstisna (Mart 2026 Beyanı): 47.000 TL (329 Seri No.lu GVK Genel Tebliği).
• 2026 Yılı Gelirleri İçin İstisna (Mart 2027 Beyanı): 58.000 TL (332 Seri No.lu GVK Genel Tebliği).
• Önemli Kural: Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan edenler ile yıllık toplam gelirleri yasal sınırı (2025 için 1.200.000 TL, 2026 için 1.500.000 TL) aşanlar bu istisnadan yararlanamaz. İş yeri kiralarında konut istisnası uygulanmaz.

Götürü Gider (%15) ile Gerçek Gider Yöntemi Ayrımı

Mülk sahibi beyanname verirken iki gider yönteminden birini seçmek zorundadır:

Götürü Gider Yöntemi (%15): İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan doğrudan %15 standart gider indirilir. Herhangi bir fatura veya belge istenmez. Ancak bu yöntemi seçenler 2 yıl boyunca gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek Gider Yöntemi: Yıl içinde gayrimenkul için yapılan belgeli onarım, sigorta, idare ve amortisman masrafları hasılattan düşülür. İstisna uygulanan konutlarda istisnaya isabet eden gider payı indirilemez; kalan pay matrahtan düşülür.

Kritik Düzenleme: 7566 Sayılı Kanun Uyarınca Konut Kredisi Borç Faizleri Gider Yazılamaz

7566 Sayılı Kanun ve Gelir İdaresi Başkanlığı resmi kira rehberi uyarınca; 01.01.2025 tarihinden itibaren başlayan gelir dönemlerinde konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için banka kredisi borç faizlerinin gerçek gider olarak indirilmesi uygulamasına son verilmiştir.

Daha önce konut kredisiyle ev alıp kiraya verenler kredi faizlerini gider yazabiliyorken, 2025 yılı ve sonraki gelirlerde bu hak kaldırılmıştır. İş yeri kiralamalarında ise borç faizi indirimi devam etmektedir.

Bir adet konut için iktisap bedelinin %5'i oranındaki 5 yıllık indirim hakkı ise yasal şartlarıyla sürmektedir.

İş Yeri Kiralarında Beyan Sınırı ve Stopaj Mahsubu

Tevkifata (stopaja) tabi tutulmuş iş yeri kira gelirlerinde yıllık brüt tutar yasal beyan sınırını (2025 için 330.000 TL, 2026 için 400.000 TL - GVK 86/1-c) aşmıyorsa beyanname verilmez, vergi ve iade hesaplanmaz.

Beyan sınırını aşan mükelleflerde ise kiracı tarafından yıl içinde ödenmiş %20 stopaj tutarı hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir. Hesaplanan vergi stopajdan düşük çıktığında aradaki fark mükellefe vergi iadesi olarak tahakkuk eder.

Beyanname ve Ödeme Takvimi

Kira gelir vergisi beyannamesi her yıl 1-31 Mart tarihleri arasında Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) üzerinden elektronik ortamda verilir. Tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

Gelir Vergisi Dilimleri ve Konut İstisnası

Gelir İdaresi Başkanlığı tebliğleri doğrultusunda 2025 ve 2026 takvim yılı kira gelirleri için geçerli yasal parametreler:

* 7566 Sayılı Kanun gereğince, konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen kredi faizleri 2025 ve sonraki gelir dönemlerinde gider yazılamaz.