Tapu Harcı ve Döner Sermaye Hesaplama
Gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa, tarla) devir işlemlerinde tapu müdürlüğüne ödenen tapu harcı, 492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4 (%2 alıcı, %2 satıcı) olarak tahsil edilir. Beyan edilen tutar ilgili belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) düşük olamaz. Satış bedelini ve belediye rayiç değerini girerek alıcı, satıcı harçlarını ve döner sermaye bedelini kuruşu kuruşuna görün.
Tapu Harcı Nedir ve Nasıl Hesaplanır? (492 Sayılı Harçlar Kanunu)
Tapu harcı; konut, iş yeri, arsa veya tarla gibi gayrimenkullerin tapuda mülkiyet devri gerçekleştirilirken devlete ödenen yasal bir harçtır. 492 Sayılı Harçlar Kanununa bağlı 4 Sayılı Tarife hükümlerine göre hesaplanır.
Yasal oran, beyan edilen satış bedeli üzerinden binde 40, yani toplam %4'tür. Kanun gereği bu harç alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak (%2 alıcı, %2 satıcı) ödenir. Taraflar kendi aralarında sözleşme yaparak masrafın tamamının tek tarafça karşılanmasını kararlaştırabilir.
Döner Sermaye Bedeli Nedir ve Neden Harçtan Ayrıdır?
Tapu devir işlemlerinde tapu harcının yanı sıra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından "Döner Sermaye Hizmet Bedeli" tahsil edilir.
Döner sermaye bedeli gayrimenkulün satış fiyatına bağlı değildir; sabit teknik ve elektronik işlem masrafıdır. İllere ve ilçelere göre belirlenen yöresel katsayılar uygulanır. 2026 yılı için ortalama döner sermaye bedeli yaklaşık 3.800 TL düzeyindedir ve genel piyasa uygulamasında alıcı tarafından ödenir.
Belediye Rayiç Bedeli (Emlak Vergisi Değeri) Kuralı
Tapuda beyan edilecek satış bedeli, mülkün bulunduğu ilçe belediyesi tarafından belirlenen emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) kesinlikle düşük olamaz.
Gerçek satış bedeli belediye rayiç bedelinden yüksekse, kanunen gerçek satış bedeli üzerinden harç ödenmelidir. Gerçek satış tutarını düşük göstererek daha az harç ödemek Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından banka transferleri ve ekspertiz raporlarıyla denetlenir; aradaki fark için cezalı tapu harcı ve gecikme faizi uygulanır.
Örnek Tapu Masrafı Hesaplaması (3.000.000 TL Konut Satışı)
3.000.000 TL satış bedeli olan bir konut devrinde ortaya çıkan toplam masraf dökümü:
- Alıcı Tapu Harcı (%2): 3.000.000 TL × 0,02 = 60.000 TL
- Satıcı Tapu Harcı (%2): 3.000.000 TL × 0,02 = 60.000 TL
- Toplam Tapu Harcı (%4): 120.000 TL
- Döner Sermaye Bedeli: 3.800 TL
- Alıcının Toplam Masrafı (Harç + Döner Sermaye): 63.800 TL
- Satıcının Toplam Masrafı: 60.000 TL
- Genel Toplam Masraf: 123.800 TL
Tapu Harcı Ödemesi Nasıl ve Nereye Yapılır?
Tapu müdürlüğüne başvuru yapılıp evraklar incelendikten sonra tarafların cep telefonuna SMS ile bir "e-Tahsilat Seri Numarası" gönderilir.
Bu numara ile ödeme Gelir İdaresi Başkanlığı İnteraktif Vergi Dairesi portalından, Web Tapu sistemi üzerinden veya anlaşmalı bankaların mobil uygulamalarından kredi kartı veya banka kartıyla güvenle yapılabilir.
492 Sayılı Harçlar Kanunu Tapu Harcı Oranları
Gayrimenkul alım satımlarında alıcı ve satıcı için uygulanan yasal harç ve döner sermaye bedelleri aşağıda özetlenmiştir.
| İşlem / Kalem | Yasal Oran / Tutar | Açıklama |
|---|---|---|
| Alıcı Tapu Harcı | %2,0 | Beyan edilen satış bedeli üzerinden tahsil edilir |
| Satıcı Tapu Harcı | %2,0 | Beyan edilen satış bedeli üzerinden tahsil edilir |
| Toplam Tapu Harcı | %4,0 | Hazineye ödenen toplam nispi harç oranı |
| Döner Sermaye Hizmet Bedeli | İl/İlçe Katsayılı | TKGM yöresel katsayısına göre belirlenir (ortalama 2.500 - 4.500 TL) |
* 492 Sayılı Harçlar Kanunu Madde 63 uyarınca beyan edilen bedel, belediye emlak vergisi değerinden (rayiç) düşük olamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Sıkça Sorulan Sorular
5 Soru ve Cevap
Sıkça Sorulan Sorular
5 Soru ve CevapTapu harcını yasal olarak kim öder?
492 Sayılı Harçlar Kanunu 4 Sayılı Tarifesine göre tapu harcı alıcı ve satıcı tarafından yarı yarıya (%2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam %4) ödenir. Taraflar aralarında sözleşme yaparak harcın tamamının alıcı veya satıcı tarafından ödeneceğini kararlaştırabilir.
Satış bedeli emlak vergisi değerinin (rayiç bedel) altında gösterilebilir mi?
Hayır. Tapuda beyan edilen satış bedeli, belediyece belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Düşük beyan edilmesi durumunda aradaki fark üzerinden cezalı tapu harcı ve gecikme faizi tahakkuk ettirilir.
Döner sermaye bedeli nedir ve tapu harcına dahil midir?
Döner sermaye bedeli, tapu müdürlüklerinin işlem başına aldığı sabit teknik hizmet bedelidir ve tapu harcından tamamen ayrı tahsil edilir. Bedel il ve ilçelere göre yöresel katsayılarla belirlenir; 2026 yılı ortalama kılavuz bedeli yaklaşık 3.800 TL seviyesindedir.
Konut kredisi kullanıldığında ek tapu masrafı çıkar mı?
Evet. Banka konut kredisi kullandırdığında tapu kütüğüne ipotek şerhi işler. İpotek tesis işlemi için ek döner sermaye bedeli tahsil edilir.
Tapu harcı kredi kartıyla taksitle ödenebilir mi?
Evet. Tapu harcı Gelir İdaresi Başkanlığı İnteraktif Vergi Dairesi veya anlaşmalı bankaların mobil kanalları üzerinden kredi kartıyla ödenebilir. Bazı bankalar harç ödemelerine ücretsiz veya faizli taksit seçenekleri sunmaktadır.
Bu yanıtlar güncel kampanya koşulları ve kullanıcı soruları derlenerek oluşturulmuştur.
İlgili Hesaplama Araçları
Güncel Kampanyalar
Hesabınızı yaptınız mı? Şimdi en avantajlı kredi kartı fırsatlarını keşfedin.
Tüm Kampanyalar